Ein Exposé kann bei der Besichtigung überzeugend wirken und in der Tabelle trotzdem nicht tragen. Die Ist-Miete sieht ordentlich aus, die Bruttorendite passt scheinbar – und ein paar Zeilen weiter fehlen Leerstand, nicht umlagefähige Kosten oder der nächste größere Bauteil. Genau hier trennt ein Deal-Stresstest einen nachvollziehbaren Ankauf von einer Wette.

Ein Stresstest beantwortet nicht die Frage: „Wie gut sieht der Deal im Idealfall aus?“ Er fragt: Was passiert mit Cashflow, Liquidität und Kapitaldienst, wenn mehrere plausible Annahmen gleichzeitig schlechter werden? Das ist keine Prognose und keine Finanzierungszusage. Es ist ein konservatives Entscheidungsmodell, mit dem Anleger ihre Annahmen sichtbar machen.

Was ein Deal-Stresstest leisten soll

Die Rendite einer vermieteten Immobilie hängt nicht nur am Kaufpreis. Sie hängt an Mieterträgen, laufenden Eigentümerkosten, Finanzierung, Instandhaltung und Zeit. Viele dieser Werte sind unsicher oder zeitversetzt wirksam. Die Nettomietrendite kann daher nützlich sein, beantwortet aber nicht automatisch, ob nach Zins und Tilgung noch Geld übrig bleibt. Den Unterschied erläutern wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Nettomietrendite und zum Cashflow.

Ein belastbarer Stresstest arbeitet mit mindestens drei Szenarien:

1. Basis: aktuelle, belegbare Werte – nicht die schönste Exposé-Annahme.
2. Vorsichtig: eine Verschlechterung, die bei einem normalen Verlauf vorkommen kann.
3. Kombiniert kritisch: mehrere Risiken treffen zusammen, etwa Leerstand plus Reparatur plus höhere Anschlussrate.

Das Ergebnis ist keine einzelne „richtige“ Kennzahl. Entscheidend ist, welche Annahme den Deal bricht und ob dafür ausreichend Reserve vorhanden ist. Wer erst nach dem Notartermin merkt, dass eine Sonderumlage oder ein Mietausfall die Liquidität auszehrt, hat keine Analyse mehr – nur noch ein Problem mit Grundbuchbezug.

Die fünf Eingaben, die du nicht auslassen solltest

1. Miete: Ist, Soll und Ausfall sauber trennen

Rechne zunächst mit der nachweisbaren Ist-Miete. Eine höhere Soll-Miete gehört höchstens als eigene Annahme in ein Szenario – mitsamt Zeitpunkt, Kosten und rechtlicher Prüfung. Auch eine Wohnung, die aktuell vermietet ist, kann zwischen zwei Mietverhältnissen leer stehen. Leerstand ist daher nicht nur ein Problem schwacher Standorte, sondern ein Liquiditätsthema.

Setze einen Mietausfall als Prozentsatz der Jahreskaltmiete oder als konkrete Monatszahl an. Welche Variante besser passt, hängt vom Objekt ab. Bei einer einzelnen Wohnung kann ein leerer Monat spürbarer sein als ein glatter Prozentsatz. Unser Leitfaden zur Leerstandskalkulation hilft bei der Herleitung.

2. Eigentümerkosten statt Hausgeld-Pauschale

Hausgeld ist nicht gleich Kostenblock des Anlegers. Umlagefähige Positionen werden wirtschaftlich oft über den Mieter getragen; Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und Zuführung zur Rücklage dagegen nicht automatisch. Teile die Abrechnung und den Wirtschaftsplan in Positionen auf. Für Eigentumswohnungen kommen außerdem WEG-spezifische Risiken hinzu: Beschlüsse, Protokolle, Rücklagenstand und angekündigte Maßnahmen.

Wer pauschal „Hausgeld minus umlagefähig“ rechnet, übersieht häufig die Qualität der Daten. Prüfe die Abrechnung, den Wirtschaftsplan und die nicht umlagefähigen Kosten getrennt. Bei auffälligen Beschlüssen gehört auch eine mögliche Sonderumlage in das kritische Szenario.

3. CapEx: große Maßnahmen nicht in der Kleinreparatur verstecken

CapEx meint größere, periodisch anfallende Ausgaben wie Dach, Fassade, Fenster, Leitungen oder Heizung. Sie sind nicht dasselbe wie laufende Wartung. Für ein WEG-Objekt ersetzt die Instandhaltungsrücklage nicht automatisch die objektbezogene Prüfung: Reicht sie? Wofür ist sie bereits gebunden? Wann ist die Maßnahme geplant?

Nimm mindestens eine plausible Maßnahme als Einmalzahlung oder als zeitlich verteilten Betrag in den Test auf. Bei energetischen Themen sollten mögliche Förderungen nur als nachrangige, konkret geprüfte Annahme einfließen – nie als Lücke im Basisfall. Der Energieausweis und ein eigener CapEx-Plan liefern dafür die besseren Ausgangsdaten als eine pauschale Prozentformel.

4. Finanzierung: Rate heute und bei Anschlussfinanzierung

Die Darlehensrate besteht aus Zins und Tilgung. Ihre Höhe ist heute vertraglich klarer als die Konditionen nach Ablauf der Zinsbindung. Deshalb gehört der Anschlussfall ausdrücklich in den Test. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Zeitreihen zu Zinssätzen im Neugeschäft; sie zeigen, dass Finanzierungskonditionen keine feste Naturkonstante sind. Für deine persönliche Anschlussrate zählt aber der künftige Beleihungsauslauf, die dann verbleibende Restschuld, deine Bonität und das Marktumfeld.

Rechne nicht mit einer Wunschrate. Teste mindestens einen höheren Sollzins bei gleicher Restschuld und Tilgung. Der Beitrag zur Anschlussfinanzierung zeigt die Logik im Detail. Zusätzlich ist der DSCR – also das Verhältnis von verfügbarem Objekt-Cashflow zum Kapitaldienst – eine sinnvolle Warnleuchte, keine Bankentscheidung. Hier findest du die Kapitaldienstfähigkeit und DSCR.

5. Liquiditätsreserve: getrennt vom laufenden Überschuss

Ein positiver Monatscashflow ist keine Reserve. Einmalige Ausgaben passieren selten im Monatsrhythmus; genau deshalb werden sie oft verdrängt. Lege im Modell fest, welche frei verfügbare Liquidität nach Kaufnebenkosten und Eigenkapital noch vorhanden ist. Prüfe dann, wie viele Monate Kapitaldienst und Eigentümerkosten diese Reserve im kritischen Szenario abdeckt.

Die passende Höhe ist individuell: Objektzustand, Einkommenssicherheit, Anzahl der Einheiten, WEG-Risiko und weitere Darlehen verändern sie. Eine starre Zahl wäre unseriös. Wichtig ist die Transparenz darüber, ab welchem Ereignis zusätzlicher Eigenkapitalbedarf entsteht. Für Portfolios kommt die Gesamtperspektive hinzu: Liquiditätsreserve im Immobilienportfolio.

Beispiel: Ein solider Basisfall wird knapp

Angenommen, eine Eigentumswohnung erzielt 1.100 Euro Kaltmiete pro Monat. Eigentümerkosten inklusive Verwaltung und nicht umlagefähiger Positionen liegen bei 210 Euro monatlich. Für Instandhaltung reservierst du 120 Euro. Das Darlehen verursacht 620 Euro Kapitaldienst im Monat.

Im Basisfall ergibt sich:

• Jahreskaltmiete: 13.200 Euro
• laufende Eigentümerkosten und Instandhaltung: 3.960 Euro pro Jahr
• Kapitaldienst: 7.440 Euro pro Jahr
• vereinfachter Cashflow vor Steuern: 1.800 Euro pro Jahr beziehungsweise 150 Euro monatlich

Das ist kein riesiger Puffer, aber zunächst positiv. Nun der vorsichtige Test: ein leerer Monat im Jahr (1.100 Euro), 1.500 Euro zusätzliche Reparatur und 100 Euro mehr monatlicher Kapitaldienst nach Ende der Zinsbindung. Der zusätzliche Effekt beträgt im ersten kritischen Jahr 3.800 Euro. Aus 1.800 Euro Überschuss werden minus 2.000 Euro – vor Steuern und ohne weitere Überraschung.

Die Aussage lautet nicht: „Nicht kaufen.“ Sie lautet: Der Deal braucht einen niedrigeren Preis, mehr Eigenkapital, eine höhere belastbar erzielbare Miete, eine andere Tilgung oder eine ausreichend große Reserve. Vielleicht ist er trotzdem richtig. Aber diese Entscheidung sollte bewusst fallen, nicht zufällig.

Eine Checkliste vor dem Kauf

• Miete belegen: Mietvertrag, Zahlungseingänge, Staffeln, Indexierung, Mietrückstände und Mietpotenzial getrennt erfassen.
• Kosten zerlegen: Hausgeld, Wirtschaftsplan, Abrechnung und nicht umlagefähige Kosten nicht zu einer Zahl vermischen.
• Unterlagen lesen: Bei WEGs mindestens Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenentwicklung und Protokolle prüfen.
• CapEx datieren: Bauteile, Zustand, grober Zeithorizont und mögliche Finanzierung der Maßnahme dokumentieren.
• Zinsbindung abbilden: Restschuld und Anschlussrate in einem höheren Zins-Szenario rechnen.
• Leerstand testen: Mindestens einen plausiblen Ausfall oder Mietverzug modellieren.
• Reserve ausweisen: Liquidität nach Kauf und die Deckungsdauer im kritischen Szenario festhalten.
• Entscheidungsregel setzen: Vorab definieren, wann Preis, Finanzierung oder Objekt nicht mehr passen.

Typische Fehler im Stresstest

Nur einen Risikofaktor verändern. In der Realität kommen Reparatur und Leerstand nicht höflich nacheinander. Ein kombiniertes Szenario ist wertvoller als fünf isolierte Schönwetterrechnungen.

Soll-Miete wie Ist-Miete behandeln. Eine Mieterhöhung, Neuvermietung oder Modernisierung kann möglich sein, aber sie ist keine sichere Einnahme. Markiere sie als Annahme und prüfe die Rahmenbedingungen separat.

Rücklage als Freifahrtschein lesen. Eine Rücklage kann schon für andere Maßnahmen vorgesehen sein oder bei einer großen Sanierung nicht reichen. Prüfe Beschlüsse und Maßnahmenplan, statt nur auf die Bilanzposition zu schauen.

Steuern und Förderung als Rettung einplanen. Steuerliche Folgen hängen vom Einzelfall ab. Förderprogramme haben Bedingungen, Fristen und Budgets. Beides darf einen guten Deal verbessern – es sollte keinen schlechten Deal erst tragfähig machen.

Nur auf Rendite schauen. Ein hoher Faktor oder eine attraktive Bruttorendite ersetzt keine Liquiditätsprüfung. Der Cashflow nach realistischen Kosten und Kapitaldienst ist für die Haltefähigkeit relevanter.

So unterstützt dich Casably bei der Prüfung

Der Casably Deal Analyzer soll keine Scheinsicherheit erzeugen. Er macht Annahmen vergleichbar: Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Finanzierung, laufende Kosten, Rücklagen und Szenarien gehören in eine nachvollziehbare Entscheidungslogik. Lege einen Basisfall an und dupliziere ihn für vorsichtige und kritische Annahmen. Vergleiche nicht nur die Rendite, sondern auch Cashflow, Kapitaldienst und verbleibende Liquidität.

Wenn du mehrere Objekte hältst, gehört der Test in die Portfolioansicht: Ein Objekt kann isoliert verkraftbar sein und trotzdem zeitgleich mit anderen Anschlussfinanzierungen oder CapEx-Projekten Druck erzeugen. Erst die gemeinsame Fälligkeits- und Liquiditätsperspektive zeigt das Klumpenrisiko.

Quellen und Einordnung

Die folgenden Quellen liefern Rahmen, Begriffe und Datenpunkte; sie ersetzen keine Prüfung der konkreten Unterlagen und keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

1. Deutsche Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte – Zeitreihen als Kontext für Zinsszenarien.
2. Destatis: Themenbereich Wohnen – amtliche Daten zu Wohnen und Wohnungsmarkt.
3. BGB § 536: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – rechtlicher Kontext dafür, warum Mieterträge nicht als garantiert behandelt werden sollten.
4. KfW: Bundesförderung für effiziente Gebäude – Informationen für Wohngebäude – Förderungen nur nach aktuellem Programmstand und konkreter Förderfähigkeit einplanen.
5. Verbraucherzentrale: Bau- und Immobilienwissen – Verbraucherinformationen zur Unterlagen- und Risikoprüfung.