Eine Nettomietrendite von fünf Prozent kann gut aussehen – und trotzdem jeden Monat Liquidität kosten. Umgekehrt kann ein Objekt mit scheinbar mäßiger Rendite einen stabilen Überschuss liefern. Der Unterschied liegt nicht in einer besonders raffinierten Formel, sondern darin, welche Frage die Kennzahl beantwortet.

Wer eine vermietete Immobilie prüft, braucht deshalb mindestens zwei Blickwinkel: Nettomietrendite zeigt, wie viel Ertrag das Objekt vor Finanzierung im Verhältnis zum eingesetzten Kaufpreis erwirtschaftet. Cashflow zeigt, was nach laufenden Objektkosten und Kapitaldienst tatsächlich auf dem Konto übrig bleibt. Für die Kaufentscheidung reicht keine der beiden Zahlen allein.

Dieser Ratgeber ordnet beide Kennzahlen ein, zeigt eine konservative Beispielrechnung und gibt einen Ablauf für die Deal-Prüfung. Er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gerade Finanzierungskonditionen, umlagefähige Kosten und individuelle Steuereffekte müssen im konkreten Fall geprüft werden.

Nettomietrendite: Ertrag des Objekts vor deiner Finanzierung

Die Bruttomietrendite setzt Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Sie ist schnell gerechnet, blendet aber Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und Instandhaltung aus. Als erster Filter ist sie brauchbar. Als Kaufentscheidung ist sie zu grob.

Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige laufende Kosten – Leerstands-/Mietausfallpuffer – Instandhaltungs-/CapEx-Ansatz) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Wichtig ist die saubere Abgrenzung. Hausgeld ist nicht automatisch ein Kostenblock des Eigentümers: Ein Teil kann auf Mieter umlegbar sein, ein anderer nicht. Verwaltung, Kontoführung, Eigentümeranteile, nicht umlagefähige Betriebskosten und geplante Instandhaltung gehören dagegen in die Eigentümerrechnung. Die Betriebskostenverordnung hilft bei der Einordnung der grundsätzlich umlagefähigen Kostenarten; der Mietvertrag und die tatsächliche Abrechnung entscheiden im Einzelfall über die Umlage.

Auch Rücklagen verdienen einen nüchternen Blick. Eine Zuführung zur WEG-Erhaltungsrücklage ist nicht dasselbe wie ein unmittelbar fälliger Aufwand. Für die Investitionsentscheidung ist aber entscheidend, ob die Rücklage und der technische Zustand absehbare Maßnahmen tragen. Eine niedrige Renditebelastung auf dem Papier ist wenig wert, wenn Dach, Heizung oder Leitungen zeitnah zusätzliches Kapital verlangen.

Cashflow: Deine Liquidität nach Kapitaldienst

Der operative Cashflow ergänzt diese Objektperspektive um deine Finanzierung:

Cashflow vor Steuern = Jahresnettoertrag des Objekts – Zinsen – Tilgung – weitere nicht im Objektansatz enthaltene Ausgaben

Dabei ist die Tilgung keine Kostenposition im handelsrechtlichen Sinn; sie baut Vermögen auf. Für die Liquidität ist sie trotzdem ein echter Abfluss. Genau deshalb darf ein positiver Überschuss vor Tilgung nicht als „positiver Cashflow“ verkauft werden, wenn die Rate danach das Konto belastet.

Banken schauen ebenfalls nicht nur auf die Bruttomiete. Bei der Kapitaldienstfähigkeit wird geprüft, wie verlässlich Einnahmen den Kapitaldienst decken. Als Denkmodell wird häufig der DSCR verwendet: Netto-Betriebsertrag geteilt durch Zins und Tilgung. Die konkrete Berechnung, anrechenbare Miete und Mindestwerte unterscheiden sich nach Bank, Objekt und Darlehen. Casably ersetzt diese Kreditentscheidung nicht – die Kennzahl hilft jedoch, die eigene Rechnung vor dem Gespräch belastbarer zu machen.

Beispiel: Fünf Prozent Rendite, aber kein freier Cashflow

Nehmen wir ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit folgenden vereinfachten Annahmen:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 40.000 Euro
• Jahreskaltmiete bei Vollvermietung: 24.000 Euro
• nicht umlagefähige laufende Kosten und Verwaltung: 2.400 Euro pro Jahr
• Leerstands- und Mietausfallpuffer: 1.200 Euro pro Jahr
• laufender Instandhaltungs-/CapEx-Ansatz: 3.000 Euro pro Jahr
• Darlehen: 320.000 Euro
• Sollzins: 3,5 Prozent pro Jahr
• anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent pro Jahr

Der Jahresnettoertrag vor Finanzierung beträgt 17.400 Euro: 24.000 minus 2.400, minus 1.200, minus 3.000. Bezogen auf Gesamtkosten von 440.000 Euro ergibt das rund 4,0 Prozent Nettomietrendite.

Für das Darlehen fallen im ersten Jahr vereinfacht 11.200 Euro Zinsen und 6.400 Euro Tilgung an, zusammen 17.600 Euro Kapitaldienst. Der Cashflow vor Steuern liegt damit bei rund minus 200 Euro pro Jahr – obwohl die Nettomietrendite vier Prozent beträgt.

Das ist kein automatisches Ausschlusskriterium. Vielleicht ist der geringe Fehlbetrag bewusst tragbar, die Lage außergewöhnlich stabil oder Mietsteigerungspotenzial belastbar belegbar. Aber die Entscheidung muss dann so getroffen werden: als bewusste Liquiditätsentscheidung, nicht als Überraschung nach der Beurkundung.

Drehe die Annahmen einmal: Steigt der Zins bei gleicher Tilgung auf 4,5 Prozent, erhöht sich der jährliche Kapitaldienst auf 20.800 Euro. Der Cashflow fällt auf minus 3.400 Euro. Sinkt zusätzlich die realisierte Miete durch Leerstand oder Ausfall, wird aus einem knappen Deal schnell ein Liquiditätsthema.

Der richtige Prüfablauf vor dem Kauf

1. Miete nicht mit Wunschmiete verwechseln

Ausgangspunkt ist die vertraglich vereinbarte und tatsächlich erzielte Kaltmiete. Marktmiete, angekündigte Erhöhung oder Neuvermietungschance gehören als separate Szenarien in die Rechnung – nicht stillschweigend in die Basisannahme. Bei Mietanpassungen sind rechtliche Grenzen und lokale Regeln zu beachten.

2. Gesamtkosten statt nur Kaufpreis einsetzen

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler gehören in den Kapitaleinsatz. Die konkrete Grunderwerbsteuer ist bundeslandabhängig. Wer mit dem Kaufpreis rechnet, verschönert jede Rendite.

3. Eigentümerkosten zeilenweise erfassen

Nutze Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung, Mietvertrag, Verwaltervertrag und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Trenne umlagefähige von nicht umlagefähigen Positionen. Ergänze einen realistischen Leerstands-/Ausfallpuffer und einen CapEx-Ansatz. Bei Einzelobjekten ohne WEG sind Wartung, Instandsetzung und externe Verwaltung nicht plötzlich null; sie stehen nur nicht in einer Hausgeldzeile.

4. Finanzierung als Szenario rechnen

Rechne mindestens Basis, Zinsstress und Ertragsstress. Für den Zinsstress ist nicht nur der heutige Angebotssatz relevant, sondern auch die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Zeitreihen zu Zinssätzen für Wohnungsbaukredite; sie sind ein Marktindikator, kein individuelles Kreditangebot.

5. Ergebnis als Entscheidung formulieren

Am Ende steht nicht „Rendite: 5,0 %“, sondern eine Antwort: Wie hoch ist der Cashflow vor Steuern im Basisfall? Welcher Puffer bleibt nach Rate und CapEx? Bei welcher Kombination aus Zins, Leerstand und Kosten wird die Liquiditätsreserve beansprucht? Erst dann lässt sich beurteilen, ob Preis, Finanzierung oder Risikopuffer angepasst werden müssen.

Checkliste: Nettomietrendite und Cashflow sauber vergleichen

• Jahreskaltmiete aus Ist-Mieten, nicht aus unbelegter Zielmiete erfasst
• Kaufnebenkosten vollständig im Kapitaleinsatz berücksichtigt
• umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten getrennt
• Leerstand und Mietausfall als eigener Puffer angesetzt
• laufende Instandhaltung und absehbare CapEx-Maßnahmen berücksichtigt
• Zins und Tilgung getrennt ausgewiesen
• Cashflow vor Steuern klar bezeichnet, nicht mit Steuerwirkung vermischt
• Zins- und Ertragsszenario gerechnet
• Liquiditätsreserve für negative Monate und größere Maßnahmen definiert
• Unterlagen, Annahmen und offene Punkte dokumentiert

Typische Fehler, die einen Deal besser aussehen lassen

Die Bruttomietrendite als Endergebnis behandeln. Sie ist ein Filter, keine Tragfähigkeitsprüfung. Laufende Eigentümerkosten und Kapitaldienst fehlen.

Hausgeld vollständig als nicht umlagefähig ansetzen – oder vollständig ignorieren. Beides verzerrt. Entscheidend sind die einzelnen Positionen und die Vertragslage.

Tilgung aus dem Cashflow herausrechnen. Das mag bei einer Renditebetrachtung sinnvoll sein. Wer wissen will, ob die monatliche Rate tragbar ist, muss sie berücksichtigen.

CapEx nur dann ansetzen, wenn die Rechnung sonst positiv bleibt. Der technische Zustand verhandelt nicht mit dem Excel-Sheet. Beschlüsse, Protokolle und Energiezustand müssen vor der Preisentscheidung gelesen werden.

Zukunftsmiete als Sicherheit buchen. Wertsteigerung oder Mieterhöhung können eintreten, sind aber kein Ersatz für einen tragfähigen Basisfall.

Mit Casably aus Zahlen eine prüfbare Entscheidung machen

Im Casably Deal Analyzer kannst du Kaufpreis, Nebenkosten, Ist-Miete, nicht umlagefähige Kosten, Leerstandsannahmen, Instandhaltungsansätze und Finanzierung getrennt erfassen. Das Ergebnis soll nicht eine einzelne glänzende Kennzahl liefern, sondern die Annahmen sichtbar machen: Rendite vor Finanzierung, Cashflow nach Kapitaldienst und die Sensitivität bei veränderten Zinsen oder Erträgen.

Für mehrere Objekte wird die Frage größer: Ein einzelner knapper Cashflow kann in einem resilienten Portfolio tragbar sein; mehrere gleichzeitig auslaufende Zinsbindungen oder ähnliche Lagen können ein Klumpenrisiko erzeugen. Der Portfolio Manager ist dafür gedacht, diese Abhängigkeiten und die Liquiditätswirkung über Objekte hinweg sichtbar zu machen.

Die praktische Regel: Nutze die Nettomietrendite, um das Objekt zu verstehen. Nutze den Cashflow, um deine Liquidität zu schützen. Kaufe erst, wenn beide Perspektiven und ein konservatives Stressszenario zusammenpassen.

Quellen und Einordnung

• Betriebskostenverordnung (BetrKV), Gesetze im Internet – Kostenarten als Grundlage für die Prüfung von Betriebskosten; Umlage im konkreten Mietverhältnis separat prüfen.
• Deutsche Bundesbank: Zinssätze und Volumina für Wohnungsbaukredite – Marktindikatoren für Finanzierungsszenarien.
• Destatis: Preise – Daten zur Grunderwerbsteuer – Steuersätze nach Bundesland; für Kaufnebenkosten relevant.
• Verbraucherzentrale: Hausgeld bei Eigentumswohnungen – Einordnung von Hausgeld und Eigentümerkosten.
• KfW: Energieeffizient Sanieren und Förderprodukte – bei energetisch bedingten CapEx nur die jeweils aktuellen Programmbedingungen verwenden.

Stand: September 2026. Förderungen, Zinsen, steuerliche Behandlung und mietrechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Prüfe deshalb vor einer Investitionsentscheidung die aktuellen Unterlagen und Konditionen.