Leerstand bei Immobilien kalkulieren: Der stille Cashflow-Killer

Viele Immobilienrechnungen haben einen kleinen Schönheitsfehler: Sie tun so, als würde die Wohnung an 365 Tagen im Jahr störungsfrei Miete zahlen. Keine Kündigung, keine Renovierung zwischen zwei Mietern, keine Verzögerung bei der Neuvermietung, kein Zahlungsausfall. In Excel sieht das wunderbar aus. Auf dem Kontoauszug leider nicht immer.

Für Kapitalanleger ist Leerstand deshalb keine Randnotiz, sondern eine eigene Kennzahl. Ein einziger leerer Monat kann aus einem knapp positiven Cashflow einen negativen Deal machen. Zwei oder drei Monate können die Jahresrendite spürbar drücken – besonders dann, wenn Zins, Tilgung, Hausgeld und Rücklagen trotzdem weiterlaufen.

Dieser Ratgeber zeigt, wie du Leerstand einfach und nüchtern kalkulierst: als Kostenquote, als Monatsrisiko, als Liquiditätsbedarf und als Stresstest für deine Kaufentscheidung.

Fachliche Einordnung: Warum Leerstand nicht überall dasselbe bedeutet

Deutschland hat gleichzeitig Wohnungsknappheit und Leerstand. Das klingt widersprüchlich, ist für Investoren aber entscheidend: Leerstand ist stark regional, lage- und objektabhängig.

Der Zensus 2022 weist für Deutschland rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen aus. Das entsprach einer bundesweiten Leerstandsquote von 4,3 %. Diese Zahl ist wichtig, aber sie ist kein Freifahrtschein für pauschale Annahmen. In angespannten Städten kann marktaktiver Leerstand sehr niedrig sein. In schrumpfenden Regionen, schwierigen Mikrolagen oder bei schlecht geschnittenen Wohnungen kann er deutlich höher ausfallen.

Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt angespannt. Destatis meldete für 2025 nur 206.600 fertiggestellte Wohnungen und damit 18,0 % weniger als im Vorjahr. Die Baugenehmigungen stiegen 2025 zwar wieder auf 238.500 Wohnungen und lagen damit 10,8 % über 2024 – aber Genehmigungen sind noch keine bezugsfertigen Wohnungen. Das IW Köln bezifferte den jährlichen Wohnungsbedarf in einer Studie für 2021 bis 2025 auf 372.600 Wohnungen und erwartete auch für 2026 bis 2030 weiterhin einen hohen Bedarf von rund 302.000 Wohnungen pro Jahr.

Für Anleger folgt daraus: In vielen Märkten spricht die Nachfrage grundsätzlich für Vermietbarkeit. Trotzdem darfst du in der Dealrechnung nicht mit perfekter Dauervermietung rechnen. Gerade bei Mieterwechsel, Sanierungsbedarf, überhöhter Zielmiete oder schlechter Objektqualität entsteht Leerstand dort, wo die Tabelle ihn nicht vorgesehen hatte.

Hinzu kommt die Regulierung der Mietentwicklung. Die Bundesregierung hat 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 auf den Weg gebracht. Das ist keine Detailberatung zum Mietrecht, aber für Investoren wichtig: Mietsteigerungen und Neuvermietungsmieten lassen sich nicht beliebig in die Zukunft schreiben. Wer Leerstand ignoriert und gleichzeitig optimistische Mieterhöhungen einplant, rechnet doppelt schön.

Definition: Was zählt als Leerstand?

Leerstand bedeutet: Eine vermietbare Einheit erzielt vorübergehend keine Mieteinnahmen. Für deine Investmentrechnung solltest du drei Fälle unterscheiden:

• Technischer Leerstand: Die Wohnung ist kurzzeitig leer, weil zwischen Auszug, Übergabe, Renovierung und Einzug Zeit vergeht.
• Marktbedingter Leerstand: Die Nachfrage reicht zur geplanten Miete oder in der konkreten Lage nicht aus.
• Strategischer Leerstand: Du hältst die Wohnung bewusst frei, etwa für Sanierung, Verkauf oder Neuvermietung nach Modernisierung.

Aus Investorensicht ist der Unterschied wichtig, weil die Gegenmaßnahmen verschieden sind. Technischen Leerstand kannst du durch Prozess und Rücklagen reduzieren. Marktbedingten Leerstand musst du über Miete, Lagequalität und Kaufpreis einpreisen. Strategischen Leerstand gehört in die Projektkalkulation – nicht in die Hoffnungskiste.

Die einfache Leerstandsformel

Für die erste Dealprüfung reicht eine sehr einfache Formel:

Leerstandskosten pro Jahr = Monatskaltmiete × erwartete Leerstandsmonate

Als Quote:

Leerstandsquote = Leerstandsmonate ÷ 12

Beispiele:

• 0,5 Monate Leerstand pro Jahr = ca. 4,2 % Mietausfall
• 1 Monat Leerstand pro Jahr = ca. 8,3 % Mietausfall
• 2 Monate Leerstand pro Jahr = ca. 16,7 % Mietausfall
• 3 Monate Leerstand pro Jahr = 25,0 % Mietausfall

Wichtig: Das ist nur der direkte Mietausfall. Nicht enthalten sind Renovierung, Makler- oder Inseratskosten, Fahrtkosten, Übergabeaufwand, Rechtskosten bei Problemen oder zusätzliche Liquidität für die laufende Finanzierung.

Beispielrechnung: Wenn ein guter Deal durch zwei Monate Leerstand kippt

Nehmen wir eine typische Kapitalanlage mit konservativen Annahmen:

Position	Annahme
Kaufpreis	170.000 €
Darlehen	120.000 €
Sollzins	3,8 % p. a.
Anfangstilgung	2,0 % p. a.
Monatliche Kaltmiete	980 €
Nicht umlagefähige Kosten	90 € / Monat
Verwaltung	25 € / Monat
Eigene Rücklage	90 € / Monat

Der monatliche Kapitaldienst ergibt sich aus Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12:

120.000 € × 5,8 % ÷ 12 = 580 € pro Monat

Ohne Leerstand sieht die vereinfachte Cashflow-Rechnung so aus:

Position	Betrag pro Monat
Kaltmiete	+980 €
Kapitaldienst	-580 €
Nicht umlagefähige Kosten	-90 €
Verwaltung	-25 €
Rücklage	-90 €
Cashflow vor Leerstand	+195 €

Auf den ersten Blick: positiv. Nicht spektakulär, aber tragfähig.

Jetzt kommt der Leerstandsstresstest. Ein leerer Monat kostet bei 980 € Kaltmiete im Jahresdurchschnitt 81,67 € pro Monat. Zwei Monate kosten 163,33 € pro Monat. Drei Monate kosten 245,00 € pro Monat.

Szenario	Durchschnittlicher Mietausfall	Cashflow nach Leerstand
0 Monate Leerstand	0,00 € / Monat	+195,00 € / Monat
1 Monat Leerstand	81,67 € / Monat	+113,33 € / Monat
2 Monate Leerstand	163,33 € / Monat	+31,67 € / Monat
3 Monate Leerstand	245,00 € / Monat	-50,00 € / Monat

Die Interpretation ist der eigentliche Punkt: Der Deal ist nicht „schlecht“, aber er hat nur begrenzte Leerstandstoleranz. Schon drei Monate Leerstand drehen den Cashflow im Jahresdurchschnitt ins Minus. Und das, obwohl keine größere Reparatur, keine Sonderumlage und keine Mietausfallprobleme eingerechnet sind.

Leerstand ist nicht nur Rendite – sondern Liquidität

Viele Anleger betrachten Leerstand nur als Renditeminderung. Praktisch ist er vor allem ein Liquiditätstest.

Wenn die Wohnung leer steht, verschwinden die Mieteinnahmen sofort. Der Kapitaldienst läuft aber weiter. In unserem Beispiel bleiben mindestens folgende monatliche Fixbelastungen bestehen:

• Kapitaldienst: 580 €
• Nicht umlagefähige Kosten: 90 €
• Verwaltung: 25 €
• Rücklagenansatz: 90 €

Das sind 785 € pro Monat, die auch ohne Miete finanziert werden müssen. Bei drei Monaten Leerstand entstehen bereits 2.355 € Liquiditätsbedarf, bevor Renovierung oder Neuvermietungskosten berücksichtigt sind.

Deshalb gehört zu jeder Dealanalyse nicht nur die Frage „Wie hoch ist die Rendite?“, sondern auch: Wie viele Monate ohne Miete kann ich tragen, ohne in Stress zu geraten?

Welche Leerstandsannahme ist sinnvoll?

Es gibt keine universell richtige Zahl. Aber es gibt bessere und schlechtere Annahmen.

Für eine erste Plausibilisierung kannst du mit drei Ebenen arbeiten:

1. Basisszenario: kurze Übergangszeit bei normaler Wiedervermietung, zum Beispiel 0,5 bis 1,0 Monatsmieten pro Jahr.
2. Stressszenario: verzögerte Neuvermietung, Renovierung oder zu optimistische Zielmiete, zum Beispiel 2 bis 3 Monatsmieten.
3. Problemszenario: struktureller Leerstand, schwierige Lage, falscher Wohnungstyp oder größere Maßnahme, zum Beispiel 4 bis 6 Monatsmieten.

Je enger dein Cashflow ist, desto wichtiger ist das Stressszenario. Ein Objekt mit 400 € monatlichem Puffer kann Leerstand anders verkraften als ein Objekt mit 40 € Puffer. Bei knappen Deals ist Leerstand nicht nur ein Risiko – er ist der Stresstest, ob die Rechnung überhaupt robust ist.

Typische Denkfehler bei Leerstand

1. „Die Lage ist gut, also gibt es keinen Leerstand“

Gute Lagen reduzieren Leerstandsrisiken, eliminieren sie aber nicht. Auch in starken Märkten gibt es Übergangszeiten, Renovierungen, Bonitätsprüfung, Schlüsselübergabe und manchmal schlicht schlechte Timing-Effekte.

2. „Ich setze einfach die Marktmiete an“

Die Marktmiete ist nicht automatisch deine erzielbare Miete. Grundriss, Zustand, Energieeffizienz, Etage, Lärm, Balkon, Stellplatz und Zielgruppe entscheiden mit. Eine zu hoch angesetzte Miete kann Leerstand erzeugen – und am Ende weniger bringen als eine realistische Miete mit schneller Vermietung.

3. „Leerstand ist nur ein Jahr-1-Thema“

Mieterwechsel können immer wieder auftreten. Deshalb sollte Leerstand nicht nur beim Ankauf, sondern dauerhaft im Portfolio-Monitoring berücksichtigt werden. Ein Objekt, das alle drei Jahre zwei Monate leer steht, hat eine andere echte Rendite als die Exposérechnung zeigt.

4. „Die Mietsteigerung wird das schon ausgleichen“

Mietsteigerungen können helfen, aber sie sind rechtlich, marktlich und sozial begrenzt. Gerade bei regulierten Märkten solltest du nicht gleichzeitig hohe Mietsprünge, null Leerstand und niedrige Kosten annehmen. Das ist keine Analyse, sondern Wunschdenken mit Tabellenformatierung.

5. „Ich habe Rücklagen – aber nur für Reparaturen“

Rücklagen sollten nicht nur für Dach, Heizung und Fenster gedacht sein. Auch Mietausfall braucht Liquidität. Sonst wird die Instandhaltungsrücklage bei Leerstand zweckentfremdet – und fehlt später genau dann, wenn die Substanz Geld braucht.

Checkliste: Leerstand vor dem Kauf prüfen

Vor dem Kauf solltest du mindestens diese Fragen beantworten:

• Wie hoch ist die aktuelle Ist-Miete im Vergleich zur lokalen Marktmiete?
• Ist die Zielmiete realistisch oder nur rechnerisch schön?
• Wie schnell werden vergleichbare Wohnungen in der Mikrolage vermietet?
• Gibt es Angebotsüberhang bei genau diesem Wohnungstyp?
• Muss vor Neuvermietung renoviert oder modernisiert werden?
• Gibt es Grundriss-, Lage- oder Energie-Nachteile?
• Wie hoch ist die Mietbelastung für die Zielgruppe?
• Welche rechtlichen Grenzen gelten für Mieterhöhungen und Neuvermietung? Hierzu bei Bedarf fachlichen Rat einholen.
• Wie viele Monate Leerstand kann deine Liquidität tragen?
• Bleibt der Deal bei zwei oder drei Monaten Leerstand noch bankfähig und strategisch sinnvoll?

Wie du Leerstand im Deal Analyzer nutzt

Leerstand ist genau die Art von Annahme, die nicht im Bauchgefühl verschwinden sollte. Im Casably Deal Analyzer kannst du den Deal nicht nur über die Anfangsrendite betrachten, sondern über mehrere Perspektiven: Cashflow, Rendite, Vermögensaufbau, Bankfähigkeit und Marktwert.

Für die Praxis heißt das:

• Rechne zuerst das Basisszenario mit realistischer Miete.
• Lege dann ein Stressszenario mit ein bis drei Monaten Leerstand an.
• Prüfe, ob Cashflow und Kapitaldienstfähigkeit noch tragfähig sind.
• Vergleiche verschiedene Objekte nicht nur nach Bruttorendite, sondern nach Leerstandstoleranz.
• Halte fest, welcher Liquiditätspuffer pro Objekt erforderlich ist.

Gerade bei mehreren Objekten wird diese Logik noch wichtiger. Ein einzelner Leerstand ist unangenehm. Drei gleichzeitige Leerstände in einem konzentrierten Portfolio können zur echten Belastungsprobe werden.

Fazit: Leerstand ist kein Pessimismus, sondern saubere Analyse

Leerstand zu kalkulieren bedeutet nicht, einen Deal schlechtzurechnen. Es bedeutet, ihn erwachsen zu bewerten. Immobilieninvestoren verdienen nicht an perfekten Annahmen, sondern an tragfähigen Entscheidungen.

Ein guter Deal muss nicht jeden Extremfall überstehen. Aber du solltest wissen, wo seine Belastungsgrenze liegt: bei einem Monat Leerstand, bei zwei Monaten, bei drei Monaten – oder erst deutlich später. Genau diese Transparenz macht den Unterschied zwischen „sieht gut aus“ und „ist wirklich robust“.

Jetzt selbst berechnen – kostenlos: Prüfe deinen nächsten Immobilien-Deal im Casably Deal Analyzer und teste, wie sich Leerstand, Mietausfall und Wiedervermietung auf Cashflow, Rendite und Bankfähigkeit auswirken.