Mietvertrag beim Immobilienkauf prüfen: Was Anleger vor dem Kauf wirklich lesen müssen

Eine vermietete Wohnung wirkt auf den ersten Blick bequem: Miete vorhanden, Mieter vorhanden, Cashflow angeblich berechenbar. Genau darin liegt das Risiko. Der Kaufpreis wird oft mit der aktuellen Sollmiete begründet, während der Mietvertrag selbst erst kurz vor dem Notartermin oder gar nicht vollständig gelesen wird. Dann kaufst du keine abstrakte Rendite, sondern einen laufenden Vertrag – mit Laufzeit, Erhöhungslogik, Betriebskostenregelung, Kaution und möglicherweise offenen Themen.

Für Erwerber gilt grundsätzlich der bekannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer nach § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Das ist keine Nebensache der Verwaltung, sondern ein Bestandteil des Deals. Eine hohe Ist-Miete ist nur dann ein brauchbarer Rechenwert, wenn sie vertraglich, tatsächlich und wirtschaftlich einordenbar ist.

Dieser Ratgeber ist eine Prüflogik für Kapitalanleger, keine Rechtsberatung. Mietvertrag, Nachträge, örtliches Mietrecht, Übergabedatum und besondere Vereinbarungen müssen im Einzelfall fachkundig geprüft werden. Für die Kaufentscheidung reicht aber bereits eine nüchterne Frage: Welche Annahme über Einnahmen und Kosten ist belegt – und was bleibt offen?

Warum der Mietvertrag in die Ankaufrechnung gehört

Ein Exposé nennt häufig eine Jahresnettokaltmiete. Das ist ein Startpunkt, aber kein belastbarer Cashflow-Nachweis. Zwischen Inserat und Kontoeingang liegen mehrere Ebenen:

• die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete,
• mögliche Staffeln oder eine Indexierung,
• die Regelung zu Betriebskosten und Vorauszahlungen,
• eine Kaution, die nicht frei verfügbar ist,
• Nachträge, Mietminderungen oder Zahlungsrückstände,
• die tatsächliche Zahlungshistorie,
• und die Frage, ob die Miete bei einem Mieterwechsel überhaupt wieder erreichbar wäre.

Ein Mietvertrag beantwortet nicht automatisch, ob ein Deal gut ist. Er zeigt aber, welche Einnahme du tatsächlich übernimmst und welche Risiken nicht mit null Euro angesetzt werden dürfen. Gerade bei knappem Cashflow macht diese Trennung einen Unterschied: Eine Wohnung mit 100 Euro Monatsüberschuss ist nicht robust, nur weil die Sollmiete auf dem Papier stimmt.

Für die Modellierung helfen drei Kategorien:

Kategorie	Beispiel	Behandlung im Deal
Belegt	unterschriebener Vertrag, klarer Mietbetrag, nachvollziehbarer Zahlungseingang	als Ist-Wert dokumentieren
Bedingt	Staffelmiete, Indexmiete, angekündigte Anpassung	nur mit Bedingung, Zeitpunkt und rechtlicher Prüfung rechnen
Offen	fehlende Nachträge, unklare Betriebskosten, keine Zahlungshistorie	als Prüfpunkt oder konservatives Szenario erfassen

Unbekannt ist nicht gleich null. Wenn eine Vertragsanlage fehlt, ist die richtige Reaktion nicht, sie in der Rechnung zu ignorieren. Fordere sie an, setze ein Kosten- oder Erlösrisiko an oder verschiebe die Entscheidung.

Die sechs Prüffelder im Mietvertrag

1. Wer ist Vertragspartner – und welche Wohnung ist vermietet?

Prüfe zuerst die Grundlagen: Namen der Vertragsparteien, genaue Bezeichnung der Einheit, Beginn des Mietverhältnisses, Wohnfläche laut Vertrag, mitvermietete Stellplätze, Keller oder Einbauten. Das klingt banal. Abweichungen zwischen Exposé, Grundriss, Teilungserklärung und Vertrag können aber später die Einordnung von Miete, Betriebskosten oder Stellplatzerlösen erschweren.

Wichtig ist auch der Übergang: Der wirtschaftliche Stichtag im Kaufvertrag und der Eintritt in das Mietverhältnis sind keine Werte, die man aus dem Bauchgefühl ableitet. Halte fest, welche Unterlagen zum Übergabetermin übergeben werden sollen: Originalvertrag, sämtliche Nachträge, Kautionsnachweis, Korrespondenz zu Mängeln und eine Übersicht offener Forderungen.

2. Nettokaltmiete: Ist, Soll und Nachweis auseinanderhalten

Die vertragliche Nettokaltmiete ist der Ausgangswert. Frage zusätzlich: Entspricht sie den tatsächlichen Zahlungseingängen? Gibt es Absprachen, Teilzahlungen, Minderungen oder Rückstände? Ein Kontoauszug oder eine nachvollziehbare Mietaufstellung ersetzt keine vollständige Due Diligence, ist aber aussagekräftiger als eine einzelne Zahl im Exposé.

Behandle diese Werte getrennt:

• Vertragliche Sollmiete: Was laut Vertrag geschuldet ist.
• Tatsächlicher Eingang: Was nachweisbar gezahlt wurde.
• Marktannahme: Was nach einem Mieterwechsel möglicherweise erzielbar wäre.

Nur weil die Sollmiete 1.050 Euro beträgt, sind nicht automatisch 1.050 Euro monatlich für Zins, Tilgung und Reserve verfügbar. Bei ungeklärten Rückständen oder einer laufenden Minderung gehört mindestens ein Stressszenario in die Rechnung. Mehr dazu liest du im Ratgeber Mietausfall bei Immobilien kalkulieren.

3. Staffelmiete und Indexmiete nicht als Renditeversprechen behandeln

Eine Staffelmiete kann nach § 557a BGB vereinbart sein; die jeweiligen Geldbeträge müssen dabei in Textform ausgewiesen werden, und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist die Entwicklung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt; die Anpassung muss in Textform erklärt werden.

Für Anleger folgt daraus eine einfache Regel: Eine im Vertrag angelegte Erhöhung kann ein relevanter Hinweis sein, ist aber kein Grund, zukünftige Mehrmiete gedankenlos in den heutigen Kaufpreis einzubauen. Prüfe stattdessen:

1. Liegt die Vereinbarung vollständig und lesbar vor?
2. Welcher Betrag beziehungsweise welcher Indexstand ist aktuell relevant?
3. Wann wäre die nächste Anpassung frühestens möglich?
4. Gab es bereits wirksame Erklärungen oder ist die Erhöhung nur theoretisch?
5. Welche weiteren Beschränkungen oder lokalen Regelungen könnten im konkreten Fall relevant sein?

Die gesetzliche Regelung ersetzt keine Einzelfallprüfung. Für das Ankaufmodell ist Transparenz wichtiger als Optimismus: Ist-Miete als Basis, mögliche Anpassung als separater Fall, keinesfalls als stillschweigend garantierter Ertrag.

4. Betriebskosten: Umlage vereinbart heißt nicht Cashflow geklärt

Nach § 556 BGB können Betriebskosten unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vereinbart ist. Ob, wie und in welcher Höhe eine Position praktisch weitergegeben wird, muss aus Vertrag, Abrechnung und Objektunterlagen hervorgehen. Die Betriebskostenverordnung hilft bei der Einordnung der umlagefähigen Kostenarten; sie macht aus jeder Ausgabe aber nicht automatisch eine Einnahme.

Prüfe deshalb gemeinsam mit Mietvertrag, letzter Abrechnung und Wirtschaftsplan:

• Ist eine Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale vereinbart?
• Passt die monatliche Vorauszahlung grob zur letzten Abrechnung?
• Welche Kosten bleiben beim Eigentümer, etwa Verwaltung oder nicht umlagefähige WEG-Anteile?
• Gibt es wiederkehrende Nachzahlungen, die den Mieter belasten und das Konfliktrisiko erhöhen?
• Sind Sonderleistungen wie Stellplatz, Möblierung oder Gartenpflege sauber zugeordnet?

Die Mieter-Vorauszahlung ist kein Gewinnposten. Für den Deal Analyzer zählen auf Eigentümerseite nur die Kosten, die nach Umlagefähigkeit, Vertrag und Plausibilisierung wirklich bei dir verbleiben. Eine vertiefende Kostenlogik findest du unter nicht umlagefähige Kosten bei Immobilien.

5. Kaution, Mängel und Schriftverkehr: nicht nur auf die Monatsmiete schauen

§ 551 BGB setzt für die Mietsicherheit bei Wohnraum einen Rahmen. Wirtschaftlich wichtig ist vor allem: Die Kaution ist kein frei einsetzbarer Liquiditätspuffer für deinen Ankauf. Sie ist getrennt zu behandeln und ersetzt weder eine eigene Reserve noch eine Prüfung offener Ansprüche.

Frage vor dem Kauf nach dokumentierten Mängeln, Minderungen, Abmahnungen, Kündigungen, Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen und laufendem Schriftverkehr. § 535 BGB beschreibt die Hauptpflichten aus dem Mietvertrag, einschließlich der Gebrauchsgewährung und Erhaltungspflicht des Vermieters. Ob daraus im konkreten Fall Ansprüche entstehen, ist rechtlich zu würdigen. Für Anleger reicht zunächst die wirtschaftliche Konsequenz: Ein gemeldeter Mangel kann zu Aufwand, zeitweiser Minderzahlung oder Leerstand führen.

Dokumentiere offen, was bekannt ist. Ein Streitfall gehört nicht versteckt in eine Fußnote, sondern als Risikopunkt mit möglichem Zeitfenster, Kostenband und Datenquelle in die Entscheidung.

6. Mieterhöhung und Marktmiete: nicht mit der Wunschmiete kaufen

Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten die gesetzlichen Voraussetzungen des § 558 BGB. Zusätzlich können regionale Regelungen wie die Mietpreisbremse nach § 556d BGB für die Neuvermietung relevant sein. Aus beidem folgt keine pauschale Prognose für eine konkrete Wohnung.

Die entscheidende Disziplin lautet: Ist-Miete, rechtlich mögliche Miete und erhoffte Marktmiete sind drei verschiedene Werte. Wer den Kaufpreis mit einer zukünftigen Mieterhöhung rechtfertigt, braucht eine nachvollziehbare Grundlage und sollte konservativ rechnen. Fehlt sie, bleibt die heutige, belegte Miete die Basis des Deals.

Beispielrechnung: Warum 90 Euro Differenz den Deal drehen können

Angenommen, eine vermietete Eigentumswohnung soll 1.020 Euro Nettokaltmiete bringen. Im Exposé steht zusätzlich eine erwartete Anpassung um 90 Euro. Die Rechnung vor dem Kauf sieht vereinfacht so aus:

Position	Mit belegter Ist-Miete	Mit erwarteter Anpassung
Nettokaltmiete pro Monat	1.020 €	1.110 €
Nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung	−185 €	−185 €
Laufende Instandhaltungsreserve	−115 €	−115 €
Zins und Tilgung	−660 €	−660 €
Cashflow vor Steuern	60 €	150 €

Die erwartete Anpassung verdoppelt den Überschuss optisch. Sie macht den Deal aber nicht automatisch belastbar. Wenn die Unterlagen nicht zeigen, ob und wann sie wirksam wird, ist der verlässliche Ausgangswert 60 Euro. Kommen 90 Euro monatliche unerwartete Eigentümerkosten oder ein Monat ohne Miete hinzu, ist der Puffer aufgebraucht.

Die bessere Entscheidung ist nicht, die mögliche Erhöhung zu ignorieren. Sie wird als Upside-Szenario erfasst – getrennt vom Basisfall. Der Basisfall nutzt die nachgewiesene Ist-Miete und vollständige Eigentümerkosten. Ein Stressfall prüft Mietausfall, Leerstand oder eine notwendige Reparatur. So bleibt sichtbar, ob der Deal wegen seiner Substanz trägt oder nur wegen einer Annahme.

Checkliste: Unterlagen vor dem Gebot anfordern und abgleichen

• Vollständiger, unterschriebener Mietvertrag inklusive aller Nachträge und Anlagen liegt vor.
• Einheit, Stellplatz, Keller und Vertragsbeginn passen zu Kaufunterlagen und Exposé.
• Nettokaltmiete, Vorauszahlungen und mögliche Sondervereinbarungen sind getrennt dokumentiert.
• Zahlungshistorie, Rückstände, Minderungen und offene Forderungen sind schriftlich geklärt.
• Staffeln oder Indexregelungen sind mit Betrag, Termin und Bedingung erfasst – nicht pauschal eingerechnet.
• Letzte Betriebskostenabrechnung und aktueller Wirtschaftsplan passen grob zur Vorauszahlung.
• Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und Instandhaltung stehen separat im Modell.
• Kaution, bekannte Mängel, Schriftverkehr und offene Verfahren sind als Übergabepunkte notiert.
• Ist-Miete, potenzielle Marktmiete und Wunschmiete werden nicht vermischt.
• Cashflow ist im Basis- und Stressszenario gerechnet; unbekannte Werte sind als offen markiert.

Typische Fehler beim Kauf einer vermieteten Immobilie

„Die Miete kommt ja schon rein.“ Das belegt weder die Vollständigkeit des Vertrags noch die Zukunft der Zahlung. Prüfe Vertrag und Verlauf getrennt.

„Die Staffelmiete macht den Deal sicher besser.“ Eine Vertragsklausel hat Bedingungen, Zeitpunkte und möglicherweise Grenzen. Rechne sie als Szenario, nicht als sofort verfügbaren Standardertrag.

„Betriebskosten bezahlt der Mieter, also sind sie egal.“ Entscheidend ist, was tatsächlich vereinbart, abrechenbar und auf Eigentümerseite übrig bleibt. Nicht umlagefähige Kosten bleiben ein Cashflow-Thema.

„Die Kaution ist meine Reserve.“ Nein. Sie ist nicht mit frei verfügbarem Eigenkapital gleichzusetzen und sollte den Stresstest nicht künstlich beruhigen.

„Nach dem Kauf erhöhe ich einfach auf Marktmiete.“ Mieterhöhungen und Neuvermietung folgen Regeln und hängen vom konkreten Vertrag, Standort und Einzelfall ab. Ein Wunschwert ist keine Renditegrundlage.

Produktbrücke: Aus Vertragsdaten werden prüfbare Annahmen

Im Casably Deal Analyzer sollte die Miete nicht als einzelne Zahl enden. Erfasse die belegte Ist-Miete, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und Reserve als Basis. Hinterlege Staffel- oder Indexlogik getrennt mit Quelle und möglichem Zeitpunkt. Offene Rückstände, unklare Betriebskosten oder ein Mangel gehören als sichtbare Risikopunkte in ein Stressszenario.

Im künftigen Portfolio Manager wird die zeitliche Perspektive wichtiger: Wann laufen Staffeln, welche Erträge sind tatsächlich gesichert, wann können Instandhaltung oder Anschlussfinanzierungen die Reserve parallel beanspruchen? Gute Entscheidungen entstehen nicht aus der höchsten Sollmiete, sondern aus nachvollziehbaren Annahmen und ausreichend Luft.

Der nächste Schritt vor dem Gebot ist damit klar: Vertrag und Nachträge vollständig anfordern, Zahlen gegen die Abrechnung spiegeln und nur die belegte Basis in die Kaufentscheidung übernehmen. Alles andere darf als Upside sichtbar bleiben – aber nicht als Fundament dienen.

Quellen und Einordnung

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete, Gesetze im Internet. Grundlage für den Eintritt des Erwerbers in bestehende Mietverhältnisse.
• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten, Gesetze im Internet. Gesetzliche Einordnung zu Betriebskostenvereinbarungen.
• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, Gesetze im Internet. Einordnung der Mietsicherheit bei Wohnraum.
• § 557a BGB – Staffelmiete und § 557b BGB – Indexmiete, Gesetze im Internet. Gesetzliche Grundlagen für vertragliche Anpassungslogiken.
• § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Gesetze im Internet. Einordnung, keine pauschale Mieterhöhungsprognose.
• § 1 Betriebskostenverordnung, Gesetze im Internet. Abgrenzung umlagefähiger Betriebskosten.
• § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Gesetze im Internet. Grundpflichten von Vermieter und Mieter.

Stand: 9. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der strukturierten Ankaufprüfung und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Bei streitigen Mietverhältnissen, unklaren Klauseln oder geplanten Anpassungen ist eine fachkundige Einzelfallprüfung sinnvoll.