Mietausfall bei Immobilien kalkulieren: So bleibt dein Deal auch ohne Miete tragfähig

Eine vermietete Wohnung kann auf dem Papier einen positiven Cashflow haben und trotzdem zur Belastung werden, sobald eine Miete ausbleibt. Zins und Tilgung laufen weiter. Hausgeld, Verwaltung und Versicherungen ebenfalls. Kommen Rückstände, eine Räumung oder eine Renovierung zwischen zwei Mietverhältnissen hinzu, ist der Schaden größer als eine einzelne fehlende Monatsmiete.

Genau deshalb gehört Mietausfall in jede Immobilienrechnung. Nicht als dramatisches Extremszenario, sondern als nachvollziehbare Annahme. Wer ihn vor dem Kauf sichtbar macht, kann Kaufpreis, Reserve und Finanzierung mit klarem Kopf beurteilen. Wer ihn erst nach dem ersten Rückstand entdeckt, hat keinen Stresstest mehr – nur noch eine Rechnung.

Dieser Ratgeber zeigt ein konservatives Entscheidungsmodell für private Kapitalanleger. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konkrete Mietverträge, Zahlungsstände, Finanzierungskonditionen und lokale Vermietbarkeit müssen immer objektbezogen geprüft werden.

Mietausfall ist nicht dasselbe wie Leerstand

Beide Risiken führen zu fehlenden Einnahmen, aber sie haben unterschiedliche Ursachen und verlangen eine andere Rechnung.

• Leerstand: Die Einheit ist nicht vermietet, etwa zwischen Auszug und Neuvermietung oder wegen Sanierung. Dafür braucht es eine Vermietungs- und Zeitannahme.
• Mietausfall: Ein bestehendes Mietverhältnis zahlt ganz oder teilweise nicht. Ursache können Zahlungsprobleme, Streit, Mietminderung oder eine Verzögerung im Verfahren sein.
• Mietausfall nach Kündigung: Nach einer Kündigung können zusätzlich Gerichts-, Räumungs-, Renovierungs- und Wiedervermietungsrisiken entstehen. Das ist kein normaler Monatswert mehr, sondern ein separates Negativszenario.

Rechtlich ist die Lage nicht mit einer Formel erledigt. Bei Mängeln kann die Miete nach § 536 BGB gemindert sein; bei einem erheblichen Zahlungsrückstand kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht kommen. Beides bedeutet für Anleger: Nicht jeder fehlende Zahlungseingang ist automatisch dauerhaft verloren oder sofort durchsetzbar. Für die Dealprüfung zählt zunächst etwas Nüchterneres: Wie lange kann das Objekt die Lücke tragen, ohne dass deine private Liquidität die Finanzierung stützen muss?

Die Kernfrage: Wie viel Ausfall verträgt der Deal?

Eine brauchbare Jahresrechnung beginnt nicht mit der Bruttorendite, sondern mit dem Cashflow vor Steuern und vor außerplanmäßigem CapEx:

Cashflow = Jahresnettokaltmiete − Leerstand/Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten − Verwaltung − laufende Instandhaltungsreserve − Zinsen − Tilgung

Die Formel ist bewusst einfach. Sie beantwortet nicht alle Fragen, verhindert aber einen häufigen Fehler: Mieteinnahmen mit verfügbaren Mitteln zu verwechseln. Umlagefähige Betriebskosten sind kein Sicherheitsnetz. Tilgung ist Vermögensaufbau, aber im Monat trotzdem Liquiditätsabfluss. Und eine WEG-Rücklage ersetzt keine frei verfügbare Reserve auf deinem Konto.

Für den Mietausfalltest brauchst du drei Werte:

1. Monatliche Nettokaltmiete der Einheit oder des Portfolios.
2. Monatlicher Cashflow vor Mietausfall – also nach den laufenden Eigentümerkosten und dem Kapitaldienst.
3. Sofort verfügbare Liquiditätsreserve, die tatsächlich für das Objekt eingesetzt werden kann.

Daraus ergeben sich zwei praktische Kennzahlen:

Mietausfallquote = ausgefallene Nettokaltmiete / geplante Jahresnettokaltmiete × 100

Tragfähigkeitsmonate = verfügbare Reserve / monatlicher Fehlbetrag bei Mietausfall

Der monatliche Fehlbetrag ist nicht zwingend die volle Miete. Wenn ein Objekt vorher 150 Euro monatlichen Überschuss erzielt und 1.000 Euro Nettokaltmiete wegfallen, fehlen wirtschaftlich 850 Euro pro Monat. Bei einem bereits negativen Cashflow trägt jeder Ausfall umso stärker.

Beispiel: Ein positiver Deal mit kurzer Luft

Angenommen, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung. Die Werte sind vereinfachte Annahmen – kein Marktstandard und keine Finanzierungszusage.

Position	Pro Monat
Nettokaltmiete	1.050 €
Nicht umlagefähiger Hausgeldanteil und Verwaltung	−170 €
Laufende Instandhaltungsreserve	−110 €
Zinsen und Tilgung	−690 €
Cashflow vor Mietausfall	80 €

Im Normalbetrieb sieht das Objekt leicht positiv aus. Fällt die komplette Miete aus, bleiben die Eigentümerausgaben von 970 Euro monatlich bestehen. Gegenüber dem geplanten Ergebnis entsteht also ein monatlicher Fehlbetrag von 970 Euro.

Bei einer freien Reserve von 6.000 Euro ergibt sich:

6.000 € / 970 € = rund 6,2 Monate Tragfähigkeit

Sechs Monate sind nicht komfortabel, wenn parallel eine Reparatur, ein zweites Objekt oder eine Anschlussfinanzierung ansteht. Die Rechnung ist auch dann relevant, wenn du eine Mietausfallversicherung erwägst: Versicherungsbedingungen, Wartezeiten, Selbstbehalte und gedeckte Schäden unterscheiden sich. Eine Versicherung kann einen Teil des Risikos reduzieren, ersetzt aber weder die Prüfung des Vertrags noch eine Liquiditätsreserve.

Der konservativere Stresstest rechnet in Stufen:

• Stufe 1: ein Monat ohne Zahlung. Kannst du ihn ohne Kreditkarte, Dispo oder Verkauf überbrücken?
• Stufe 2: drei Monate ohne Zahlung. Bleiben Reserve und Gesamtportfolio handlungsfähig?
• Stufe 3: sechs Monate plus Wiedervermietung. Was passiert, wenn nach dem Ausfall noch Renovierung, Inserat, Makler oder ein Leerstandsmonat folgen?
• Stufe 4: Kombination. Was passiert, wenn im selben Zeitraum eine Sonderumlage, eine Reparatur oder ein Zinsanstieg in einem anderen Darlehen eintritt?

Nicht jede Wohnung muss sechs Monate Mietausfall isoliert finanzieren können. Aber ein Anleger sollte wissen, welche Annahme sein Modell trägt – und wo es reißt.

Welche Annahme ist realistisch?

Es gibt keine ehrliche Pauschale für alle Standorte und Mieterprofile. Die amtliche Wohnungsstatistik zeigt zwar den Rahmen, ersetzt aber keine Mikrolagenprüfung. Der Zensus 2022 weist deutschlandweit rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen beziehungsweise 4,3 % Leerstand aus. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass dein Objekt dieselbe Quote hat: marktaktiver Leerstand, Sanierungsleerstand und regionaler struktureller Leerstand unterscheiden sich erheblich.

Für Mietausfall ist deshalb eine Szenarioannahme besser als eine scheinpräzise Prozentzahl:

• Bei stabiler Vermietbarkeit und sauberer Mieterakte kann ein kleiner jährlicher Risikopuffer als Basisszenario sinnvoll sein.
• Bei hoher Miete im Verhältnis zur lokalen Nachfrage, schwacher Bonitätsdokumentation, Konflikten im laufenden Mietverhältnis oder schwieriger Lage gehört ein deutlich härterer Test in die Entscheidung.
• Bei Mehrfamilienhäusern sollte nicht nur jede Einheit geprüft werden. Entscheidend ist auch, ob mehrere Mietausfälle gleichzeitig das Portfolio treffen könnten.

Die Zahl darf nicht aus Bequemlichkeit null sein. Unbekannte Werte bleiben unbekannt. Im Casably Deal Analyzer sollten sie sichtbar als offene Annahme markiert werden – nicht stillschweigend mit null Euro in die Rendite wandern.

Unterlagen, die vor dem Kauf wichtiger sind als eine schöne Sollmiete

Bei einer vermieteten Einheit ist die aktuelle Miete nicht nur eine Zeile im Exposé. Prüfe, ob sie wirtschaftlich und dokumentiert belastbar ist:

1. Mietvertrag und Nachträge: Nettokaltmiete, Staffeln oder Indexierung, Kaution, Vereinbarungen zu Betriebskosten und bekannte Sonderregelungen.
2. Mietzahlungsverlauf: Soweit datenschutzkonform und zulässig einsehbar, zeigen Kontobewegungen oder Verkäuferunterlagen, ob Sollmiete und tatsächlicher Eingang übereinstimmen.
3. Mietrückstände und offene Verfahren: Frage schriftlich nach bestehenden Rückständen, Minderungen, Abmahnungen, Kündigungen und Rechtsstreitigkeiten.
4. Kaution und Übergabezustand: Eine Kaution ist nicht dasselbe wie ein frei verfügbarer Risikopuffer. Ihre Verwendung ist rechtlich gebunden und sie kann Schäden oder offene Ansprüche nicht beliebig abdecken.
5. Marktmiete und Wiedervermietbarkeit: Prüfe nicht nur die heutige Ist-Miete, sondern ob eine Neuvermietung zur angesetzten Miete plausibel wäre. Mietrechtliche Vorgaben und lokale Regulierung gehören in eine fachkundige Einzelfallprüfung.
6. WEG-Unterlagen bei Eigentumswohnungen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Protokolle und Rücklagenstand zeigen, ob parallel Eigentümerkosten drohen.

Diese Liste ersetzt keine Due Diligence. Sie sorgt aber dafür, dass der Mietausfall nicht erst dann sichtbar wird, wenn du bereits Eigentümer bist.

Typische Fehler in der Mietausfallrechnung

1. Leerstand und Mietausfall in einem Schönwetterwert verstecken

Ein pauschaler Kostenblock kann für die erste Orientierung reichen. Für eine Kaufentscheidung sollte sichtbar bleiben, ob du einen Mieterwechsel oder einen zahlenden Mieter mit Rückstand modellierst. Die Dauer, Nebenkosten und Handlungsoptionen sind verschieden.

2. Nur den Zins statt den Kapitaldienst rechnen

Eine Bank kann einen Deal anders bewerten als du. Für deine Liquidität zählen Zins und Tilgung. Wer die Tilgung ausblendet, beschönigt nicht den Ertrag, sondern die monatliche Belastung.

3. Die Kaution als Reserve einplanen

Die Kaution gehört nicht in den frei verfügbaren Liquiditätstopf. Plane mit Geld, über das du im Krisenfall tatsächlich verfügen kannst.

4. Die Restkosten während des Ausfalls vergessen

Hausgeld, Verwaltung, Versicherungen und Finanzierungsrate verschwinden nicht, wenn die Miete fehlt. Gerade der nicht umlagefähige Anteil bleibt beim Eigentümer.

5. Einen Einzelfall isoliert betrachten

Eine ausbleibende Miete ist im Portfolio selten das einzige Ereignis. Im Casably Portfolio Manager gehört deshalb neben Objekt-Cashflow auch die Reserve, der Kapitaldienst und die zeitliche Häufung von Risiken auf eine gemeinsame Sicht.

Die Casably-Checkliste vor dem Gebot

• Ist die Ist-Miete mit Vertrag und nachvollziehbaren Zahlungseingängen plausibel belegt?
• Ist klar, welche monatlichen Eigentümerkosten auch ohne Miete weiterlaufen?
• Ist die Tilgung in der Cashflow-Rechnung enthalten?
• Gibt es ein Ein-, Drei- und Sechs-Monats-Szenario für fehlende Miete?
• Reicht die freie Reserve für dieses Szenario, ohne andere Objekte zu destabilisieren?
• Sind Leerstand, Renovierung und Wiedervermietung als getrennte Annahmen sichtbar?
• Wurden offene Angaben als Risiko markiert statt mit null angesetzt?
• Passt der Kaufpreis noch, wenn der Cashflow im Stressfall negativ wird?

Fazit: Mietausfall ist kein Randwert, sondern ein Belastungstest

Ein gutes Immobilieninvestment braucht keinen perfekten Mieter, um zu funktionieren. Es braucht eine Rechnung, die auch dann noch handlungsfähig bleibt, wenn die perfekte Annahme ausfällt. Die relevante Frage lautet nicht, ob jemals eine Miete verspätet kommt. Sondern ob dein Deal, deine Reserve und dein Portfolio diesen Moment ohne hektische Entscheidungen tragen.

Im Casably Deal Analyzer kannst du Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung und Reserve als klare Annahmen erfassen und gegeneinander stresstesten. Im Portfolio Manager wird daraus die wichtigere Perspektive: Wie viel Luft bleibt über alle Objekte, Darlehen und bekannten Maßnahmen hinweg?

Quellen und Einordnung

• § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Gesetze im Internet, abgerufen am 14.08.2026.
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Gesetze im Internet, abgerufen am 14.08.2026.
• § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Gesetze im Internet, abgerufen am 14.08.2026.
• § 1 Betriebskostenverordnung, Gesetze im Internet, abgerufen am 14.08.2026.
• Zensus 2022: Gebäude und Wohnungen, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, abgerufen am 14.08.2026.
• Wohnungsmarkt und Wohnen, Statistisches Bundesamt, abgerufen am 14.08.2026.

Die Quellen ordnen Rechtsrahmen und Marktumfeld ein. Sie liefern keine Aussage über die Bonität einzelner Mieter, die Durchsetzbarkeit im Einzelfall oder die künftige Vermietbarkeit eines konkreten Objekts. Dafür sind Vertrag, Unterlagen, Lageanalyse und bei Bedarf fachkundige Beratung maßgeblich.