Kaufpreisfaktor bei Immobilien richtig einordnen: Schnell prüfen, nicht blind kaufen

Mehrfamilienhaus in einer deutschen Wohnstraße mit dezentem türkisfarbenem Akzent

Ein Exposé mit „Faktor 22“ wirkt präzise. In Wahrheit beantwortet die Zahl zunächst nur eine enge Frage: Wie viele Jahresnettokaltmieten entsprechen dem Kaufpreis? Sie sagt noch nicht, ob die Mieten nachhaltig sind, ob die Substanz einen Investitionsstau mitbringt oder ob der Kapitaldienst nach dem Kauf tragbar bleibt.

Trotzdem ist der Kaufpreisfaktor nützlich. Er ist ein schneller Filter für Anleger, die mehrere Angebote vergleichen müssen. Richtig verwendet spart er Zeit. Falsch verwendet, macht er ein teures Objekt harmloser, als es ist. Entscheidend ist deshalb nicht, den „richtigen“ Faktor für ganz Deutschland zu suchen. Entscheidend ist, aus dem Faktor eine belastbare Prüfspur zu machen.

Was der Kaufpreisfaktor misst

Die einfache Rechnung lautet:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete

Bei 420.000 Euro Kaufpreis und 21.000 Euro Jahresnettokaltmiete ergibt sich ein Faktor von 20. Andersherum gilt: Ein Faktor von 20 entspricht rechnerisch einer Bruttomietrendite von 5 Prozent (1 ÷ 20).

Für einen ersten Vergleich sollte der Zähler klar sein: meist der reine Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler und direkte Ankaufs- oder Renovierungskosten gehören dann in einen zweiten Schritt in die Gesamtkapitalbetrachtung. Wer einmal mit Kaufpreis und einmal mit Gesamtinvestition rechnet, vergleicht keine Faktoren mehr, sondern unterschiedliche Modelle.

Auch beim Nenner braucht es Disziplin. Gemeint ist die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete und nicht eine Wunschmiete nach Modernisierung. Bei Leerstand, auslaufenden Gewerbemietverträgen oder auffälligen Mieterhöhungsannahmen ist die Ist-Miete oft nicht die richtige Entscheidungsgröße. Dann gehören mindestens ein Ist-Szenario und ein konservatives Szenario auf den Tisch.

Warum ein niedriger Faktor nicht automatisch günstig ist

Ein niedriger Faktor kann attraktiv sein. Er kann aber auch ein Preis für Risiko sein. Häufige Ursachen sind schwache Mikrolage, hoher Leerstand, Sanierungsbedarf, eine ungewöhnliche Mieterstruktur oder eine Miete, die sich nicht sicher fortschreiben lässt. Umgekehrt kann ein hoher Faktor bei knapper, stabiler Lage und belastbarer Miete nachvollziehbar sein – nur nicht automatisch wirtschaftlich.

Der Faktor blendet insbesondere vier Dinge aus:

Kaufnebenkosten und CapEx. Beide erhöhen das tatsächlich gebundene Kapital, ohne die Jahresmiete zu erhöhen. Lies dazu auch unseren Beitrag zu Kaufnebenkosten und zum CapEx-Plan vor dem Kauf.
Nicht umlagefähige Kosten. Verwaltung, Eigentümerkosten und einzelne Bewirtschaftungsrisiken laufen gegen deine Rendite. Sie sind keine Fußnote. Eine saubere Kostenlogik findest du bei den nicht umlagefähigen Kosten.
Finanzierung. Der Faktor kennt weder Zins noch Tilgung. Zwei Käufer können dasselbe Objekt zu demselben Preis kaufen und trotzdem völlig verschiedene monatliche Ergebnisse haben.
Zeit und Zustand. Ein Dach, eine Heizung oder Strangleitungen werden durch einen guten Faktor nicht jünger. Das Risiko muss zeitlich und finanziell im Modell auftauchen.

Der Faktor ist damit kein Urteil. Er ist die erste Frage: Warum ist dieses Objekt zu diesem Mietmultiplikator bepreist?

Vom Exposé zur Entscheidung: ein Beispiel in zwei Stufen

Nehmen wir ein vermietetes Mehrfamilienhaus:

Kaufpreis: 420.000 Euro
Jahresnettokaltmiete: 21.000 Euro
Kaufnebenkosten: 42.000 Euro
nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung: 3.150 Euro pro Jahr
anfängliche Instandhaltungs-/CapEx-Reserve: 2.100 Euro pro Jahr
Darlehen: 336.000 Euro
angenommener Sollzins: 3,5 Prozent
anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent

Stufe 1: Exposé-Filter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20. Die Bruttomietrendite liegt rechnerisch bei 5 Prozent. Das ist ein Ausgangspunkt, keine Freigabe.

Stufe 2: Eigentümerperspektive. Nach den genannten laufenden Kosten verbleiben vor Finanzierung 15.750 Euro jährlich. Der angenommene Kapitaldienst aus Zins und Tilgung beträgt im ersten Jahr rund 18.480 Euro. Vor Steuern ergibt sich damit ein negativer laufender Cashflow von etwa 2.730 Euro jährlich – bevor Leerstand oder größere Einzelmaßnahmen eintreten.

Die Rechnung ist bewusst vereinfacht: Sie ersetzt keine individuelle Finanzierungszusage, Steuerberatung oder technische Prüfung. Ihr Zweck ist ein anderer: Sie zeigt, warum „Faktor 20“ und „trägt sich monatlich“ zwei verschiedene Aussagen sind. Für die Finanzierungssicht gehört zusätzlich ein Blick auf die Kapitaldienstfähigkeit und den DSCR dazu.

Ein zweites Modell lohnt sich fast immer: Wie verändert sich das Ergebnis, wenn die Miete für drei Monate teilweise ausfällt, die Kosten höher liegen oder ein zusätzlicher CapEx-Betrag anfällt? Der Mietausfall-Check und der Leerstandsbeitrag helfen, diese Annahmen nicht unter den Tisch fallen zu lassen.

So vergleichst du Faktoren sauber

Ein Faktor wird erst vergleichbar, wenn die Annahmen vergleichbar sind. Nutze für jedes Objekt dieselbe Reihenfolge:

1. Mietbasis prüfen

Trenne aktuelle Vertragsmiete, tatsächlich vereinnahmte Miete und mögliche Zielmiete. Prüfe Mieterliste, Leerstände, Rückstände, Staffeln und die lokale Vergleichsmiete. Eine Erhöhung ist keine sichere Einnahme, nur weil sie im Exposé steht.

2. Preisbasis festlegen

Berechne den Exposé-Faktor auf Basis des Kaufpreises. Ergänze daneben einen Gesamtinvestitionsfaktor: Gesamtkapital inklusive Nebenkosten und klar absehbarer Erstmaßnahmen geteilt durch die nachhaltige Jahresnettokaltmiete. Der zweite Wert ist unbequemer, aber für Eigenkapital und Rendite oft ehrlicher.

3. Kosten vom Ertrag abziehen

Nimm nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Leerstands- und Instandhaltungsannahmen als eigene Positionen auf. Verwende bei unbekannten Werten kein künstliches Null-Ergebnis. „Noch offen“ ist besser als eine präzise wirkende Fiktion.

4. Kapitaldienst separat rechnen

Zinsbindung, Tilgung, Darlehenshöhe und Sondertilgung verändern den monatlichen Druck. Prüfe mindestens eine konservative Zinsannahme für die Anschlussfinanzierung. Ein Objekt, das nur bei einer freundlichen Finanzierung funktioniert, hat keinen Sicherheitsabstand.

5. Lage und Substanz begründen

Marktdaten helfen bei der Einordnung, ersetzen aber nicht die Objektprüfung. Nach § 193 BauGB führen Gutachterausschüsse Kaufpreissammlungen und werten den Grundstücksmarkt aus. Für deinen konkreten Vergleich sind lokale Marktberichte, Mietspiegel und nachvollziehbare Vergleichsobjekte daher stärker als ein pauschaler Deutschland-Faktor.

Checkliste vor dem Angebot

Eine kleine Sensitivitätsmatrix ist besser als ein vermeintlich exakter Faktor

Statt einen Grenzwert zu verteidigen, rechne denselben Deal mit wenigen veränderten Annahmen. Halte den Kaufpreis konstant und variiere nacheinander nachhaltige Jahresmiete, nicht umlagefähige Kosten, anfänglichen Zins und eine größere Einzelmaßnahme. Das Ergebnis muss keine komplexe Prognose sein. Es genügt, wenn sichtbar wird, welche Annahme den Cashflow tatsächlich dreht.

Beispiel: Sinkt die nachhaltig ansetzbare Jahresmiete im obigen Fall um 10 Prozent, fällt sie von 21.000 auf 18.900 Euro. Der Exposé-Faktor bleibt nur dann bei 20, wenn man die niedrigere Miete ignoriert; wirtschaftlich steigt der Faktor auf rund 22,2. Gleichzeitig sinkt der Ertrag vor Finanzierung. Genau diese Kombination ist relevant: Nicht die Nachkommastelle des Faktors entscheidet, sondern ob der Deal auch mit einer nachvollziehbar vorsichtigen Annahme noch in deine Liquiditäts- und Risikogrenze passt.

Die fünf typischen Fehler

1. Warmmiete verwenden. Betriebskostenvorauszahlungen sind kein Ertrag des Eigentümers. Für den Faktor zählt die Nettokaltmiete.

2. Nur den Kaufpreis sehen. Nebenkosten und notwendige Erstmaßnahmen werden oft aus der Rendite-Rechnung herausgerechnet, obwohl sie aus deinem Kapital kommen.

3. Faktor mit Nettorendite verwechseln. Der Kehrwert des Faktors liefert lediglich eine Bruttomietrendite. Nach Kosten, Finanzierung und Risiko bleibt etwas anderes übrig.

4. Mit einem bundesweiten Zielwert argumentieren. Wohnungsmarkt, Mieten, Regulierung und Instandhaltungszustand sind lokal. Ein „guter Faktor“ ohne Lage- und Substanzkontext ist keine Analyse.

5. Die Anschlussfinanzierung ausblenden. Der laufende Cashflow heute ist nicht der Cashflow nach Ende der Zinsbindung. Prüfe die Belastung früh mit einem Anschlussfinanzierungs-Stresstest.

Der sinnvolle Platz des Faktors im Deal Analyzer

Im Casably Deal Analyzer sollte der Kaufpreisfaktor zuerst sichtbar machen, ob ein Angebot tiefer geprüft werden muss. Danach gehören Miete, Nebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung, Rücklagen und CapEx in dieselbe Entscheidung. So wird aus einer Exposé-Zahl ein nachvollziehbares Modell – mit dokumentierten Annahmen statt Bauchgefühl.

Wenn du mehrere Objekte besitzt, endet die Prüfung nicht beim einzelnen Deal: Ein zusätzlicher negativer Cashflow, eine knappe Reserve oder eine hohe Finanzierungskonzentration verändern das Portfolio. Dafür ist der Faktor nur der Einstieg, nicht die Portfolioentscheidung.

Quellen und Einordnung

Baugesetzbuch, § 193 – Aufgaben der Gutachterausschüsse: Grundlage zur Marktbeobachtung und zu Kaufpreissammlungen; relevant für lokale Vergleichbarkeit.
Deutsche Bundesbank – Residential property prices: Zeitreihen und Einordnung der Wohnimmobilienpreisentwicklung.
Statistisches Bundesamt – Wohnen in Deutschland: amtliche Daten und Themen zur Wohnsituation.
Europäische Zentralbank – Key ECB interest rates: Zinsumfeld als Kontext, nicht als Prognose für eine individuelle Finanzierung.
KfW – Förderung für bestehende Immobilien: Überblick zu Förderthemen bei Bestandsimmobilien; Förderfähigkeit und Bedingungen immer für den Einzelfall prüfen.

Die Quellen ordnen Markt, Lageprüfung und Zinsumfeld ein. Sie liefern keinen universellen Ziel-Faktor und keine Kauf- oder Finanzierungsentscheidung. Für jeden Deal bleiben Mietunterlagen, technische Prüfung, lokale Vergleichsdaten und die eigene Liquiditätsplanung maßgeblich.